FIDEICOMISO INMOBILIARIO

El fideicomiso inmobiliario es un contrato que se celebra entre tres partes y se lleva a cabo por una escritura pública, por medio de la cual una persona transfiere un inmueble a otra, quien será la encargada de administrarlo durante un tiempo determinado o hasta que se cumpla una cierta condición.

 

Serán Fideicomisos Inmobiliarios aquellos en los que se aporten inmuebles, habiendo la posibilidad de que existan tantos fideicomisos, como fines se planteen las partes.

 

Esta herramienta es idónea para crear y desarrollar emprendimientos inmobiliarios, (edificios, de oficinas, departamentos, naves industriales, plazas comerciales, centros turísticos, Etc.) con fondos de terceros. Las tres partes que hacen un Fideicomiso Inmobiliario son:

 

FIDEICOMITENTE/FIDUCIANTE

Se denomina Fideicomitente o Fiduciante a la persona física o moral inversora que aporta el terreno o el capital para cubrir los costos que se involucren en la obra, en el caso de que sean varios fideicomitentes, estos pueden aportar los mismos o distintos bienes, por ejemplo: "A" es propietario de un terreno y "B" tiene el dinero. Ambos desean unir esfuerzos para que se construya en el terreno un edificio de departamentos y después venderlos para repartirse el dinero que se obtenga en el porcentaje previamente convenido. En esta situación para lograr dicho fin de manera lícita y determinada, ambos celebran un contrato de Fideicomiso en el cual aportan o se obligan a aportar uno de ellos el terreno y el otro el dinero.

 

FIDUCIARIO

Es quien recibe los fondos para comprar el inmueble inscribirlo de forma temporal y condicionada a su nombre llevar adelante el emprendimiento según las pautas dispuestas en el anteproyecto. Al terminarse las obras proyectadas y una vez afectado el inmueble al Régimen de Condominio o propiedad horizontal o al de loteo transmitirá a los Beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. 

 

En nuestro sistema jurídico se requiere que el cargo de fiduciario lo desempeñe una Institución Fiduciaria expresamente autorizada por la ley. En este sentido, dependerá de la finalidad del Fideicomiso que Institución podrá ser o fungir como fiduciaria, pudiendo serlo una Institución de crédito y en otros casos, como por ejemplo el Fideicomiso de Garantía pueden contemplarse otras Instituciones como de Seguros, Fianzas, Casas de Bolsa, Sofoms, entre otras.

 

FIDEICOMISARIO/BENEFICIARIO 

Fideicomisario o beneficiario es la persona o personas quienes reciben los dominios, es decir, son los que reciben el inmueble edificado, de acuerdo a las características solicitadas. El fideicomisario puede ser el mismo fideicomitente, (como en el ejemplo anterior “A” y “B”)

 

El (Los) Fideicomisario(s) son las personas físicas o morales que reciben el o

 

los provechos que el fideicomiso implica. Si son varios, el propio Fideicomitente

 

determinará si reciben los provechos simultánea o sucesivamente.

   

 

En el caso que sean varios fideicomitentes se pueden establecer provechos

 

distintos para cada uno de ellos cuando se conviertan en fideicomisarios. En

 

esos casos, al nombrarlos es útil distinguirlos de alguna manera por ejemplo:

 

Fideicomisario “1”, Fideicomisario “2”, entre otros.

 

 

El Fideicomisario podrá exigir el cumplimiento de los fines al Fiduciario y a su

 

vez, impugnar la validez de los actos que el Fiduciario realice cuando se aparte

 

de dichos fines.

 

EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO SIRVE

 

Para financiar la adquisición de una propiedad, creando un espacio extrajudicial para solucionar posibles conflictos.

El objetivo primordial de un fideicomiso es transmitir el dominio, esto quiere decir que un bien pase de una persona a otra.

 

VENTAJAS

·  Costos más bajos de ejecución del proyecto de construcción.

·  Es un patrimonio separado del personal.

·  No es necesario crear un nuevo fideicomiso si se utiliza el patrimonio ya existente.

·  Ofrece seguridad jurídica.

·  Genera confianza a los inversionistas que participen en el proyecto.

· Aportan al crecimiento económico del país los proyectos de vivienda, empresariales o comerciales.

·  Aunque por sí mismo no implica una garantía ni brinda soluciones mágicas frente a otros vehículos para la inversión inmobiliaria. Debe estar estructurado con sentido común para que pueda conseguir los objetivos que se proponen.

 Quizá el punto más importante y el que lo diferencía de los tradicionales "consorcios al costo" es que el patrimonio entregado en garantía es inembargable. Está aislado y protegido ya que los bienes fideicomitidos (todo lo que forma parte del proyecto inmobiliario) constituyen un patrimonio separado del patrimonio personal de los fideicomitentes y del fiduciario. El patrimonio del fideicomiso solo responde por las deudas generadas en el propio negocio y no es atacable por acreedores particulares de las partes.

·  Puede servir para financiar la compra de un inmueble.

·  Crea un ámbito extrajudicial para resolver potenciales conflictos.

· Permite sumarse a un negocio constituido desde "cero", sin pasivos ocultos ni conflictos heredados.

·  Alinea naturalmente los intereses del desarrollador con el de los inversores, ya que todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato y todos son dañados si no se cumplen.

· En muchos casos los fideicomisos al costo tienen un componente en dólares (correspondiente al terreno) y otro en pesos (costo de obra), pero una vez terminada la obra las unidades se venderán en dólares. Y aunque a medida que la obra avanza los costos se incrementen, raramente tendrán la misma apreciación que tiene generalmente el dólar, ya que históricamente el valor del dólar superó los costos.

· Desde el punto de vista contable tiene la ventaja de que las posibles contingencias del proyecto no aparecerán en balances de los fideicomitentes (reclamos laborales, impositivos, etcétera) y de quienes inviertan en el fideicomiso inmobiliario.

· El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.

·  Los derechos fiduciarios pueden ser negociables. Ω